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A influência da alta dos juros nos fundos imobiliários (FIIs)

A influência da alta dos juros nos fundos imobiliários (FIIs)

A influência da alta dos juros nos fundos imobiliários se tornará visível em breve. Após a última reunião do COPOM, a SELIC aumentou em 0,75 pontos, estando agora em 4,25.

Mas por quê houve essa alta tão expressiva? O COPOM aumenta a taxa de juros para tornar os empréstimos e financiamentos mais caros. Como consequência desse aumento há um desestímulo na economia e, como resultado, a inflação cai.

Como o IPCA (IPCA - Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo) está acima do teto de 5,25% proposto pelo governo, é necessário deixar o crédito mais caro para que as pessoas consumam menos e a inflação baixe.

Mas como os juros influenciam nos FIIs? Com os empréstimos ficam com juros mais elevados, fica mais caro conseguir crédito para comprar/construir imóveis por meio de financiamento. Isso faz com que a demanda no setor imobiliário caia, o que acaba afetando o mercado dos FIIs.

FIIs de papel perdem rendimento com a alta dos juros

Os fundos imobiliários de papel ficam com um rendimento de dividendos mais baixo com a alta da SELIC. Mas por quê? Esses fundos, em regra, adquirem títulos de crédito chamados CRIS (certificados de recebíveis imobiliários) que normalmente estão atrelados a dois indicadores de inflação, o IPCA e o IGP-M (Índice Geral de Preços – Mercado).

Com a alta dos juros esses dois indicadores de inflação ficam com uma tendência de baixa, o que é bom para o consumidor, mas nem tanto para os credores dos CRIs mencionados, tendo em vista que a rentabilidade será menor.

Sendo assim, é comum que esses fundos imobiliários tenham menos demanda, pois o investidor percebe que os dividendos já não eram tão atrativos quanto antes. Como alguns desses fundos são um pouco mais arriscados fica mais atrativo investir em FIIs de tijolo (fundos imobiliários que compram imóveis físicos e não CRIs) já que a rentabilidade dos dividendos fica mais parecida. Com essa mudança de demanda dos investidores o valor das cotas dos FIIs de papel tendem a se desvalorizar. Mas eu repito. Tendem.

Por fim, mesmo com esse aumento dos juros alguns FIIs de papel continuam pagando dividendos acima de 9% ao ano, o que ainda é bastante acima da média se compararmos com a média do IFIX, que fica em torno de 6/7% ao ano.

O CDI fica mais atrativo

Com a alta dos juros os investimentos de renda fixa atrelados ao CDI (Certificado de Depósito Interbancário) passam a ter uma rentabilidade melhor, uma vez que o CDI nada mais é do que a média dos juros de empréstimos realizados entre bancos.

Tendo em vista que o risco da renda fixa é menor do que da renda variável, os investidores se voltam para a renda fixa, porque a diferença de rentabilidade diminui. Afinal, porque investir em fundos imobiliários que é mais volátil, se é possível conseguir quase a mesma rentabilidade investindo em um CDB que paga 150% do CDI? É assim que a maioria pensa.

Todavia, estou me referindo principalmente a rentabilidade dos dividendos dos FIIs em comparação com uma renda fixa atrelada ao CDI, mas o que a maioria acaba esquecendo é que as cotas dos FIIs tendem a se valorizar significativamente no longo prazo.

Os FIIs podem ter ficado um pouco menos atrativo com a alta dos juros, mas, no longo prazo, a espera compensa.

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Breno Brull
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Assessor Sênior na Cordier Investimentos, um dos maiores escritórios do BTG Pactual.

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